文章来源：公众号 九号院智库
8月20日，杭州鼎家网络科技有限公司发出通知，称公司资金断裂，已停止运营；
8月27日，杭州友客长租公寓暴雷，涉及租客近1500人，涉案金额超4000万元；
8月29日，巢客、岚越相继倒闭，10多个维权群已满员。
近段时间的住房租赁市场，除了冰，还有火。
8月13日，贝壳找房正式登陆纽交所，上市首日股价一路上涨87.2%，市值也飙升至422亿美元，贝壳成为“中国居住服务平台第一股”称号，其兄弟公司自如也备受关注。有业内人士认为，贝壳和自如，是互联网深耕房产的藤蔓上结出的两个硕果。
暴雷未必是坏事，这是行业进行自我净化的一个正常阶段。但是，房屋租赁市场多事之秋，个别小的经营方拿钱跑路的情况下，消费者如何甄别形形色色的长租公寓企业？行业又会进化出怎样的新格局？今天九号院君来聊一聊。
01
暴雷？这些都不是真正的长租公寓
在讲长租公寓之前，我们不妨先看看其他经历过暴雷净化，又焕然升级的行业：
2015年，“共享经济”兴起，共享充电宝开始进入市场，并涌现出街电等第一批行业入局者。而在经历17年的井喷元年、18年的冷静洗牌期之后，2019年，共享充电宝赛道回归理性，拥有前瞻性目光与发展潜力的实力企业脱颖而出。头部企业街电在2018年5月开始实现了盈利，用户达到6000万。随着5G技术的推广和短视频的应用对设备电量的消耗增多，共享充电宝长期发展向好。
除了共享行业，美团、滴滴无不是从行业洗牌后迎来新增长。看完其他行业，回来反观长租公寓。
早在2018年，长租公寓就被资金链断裂等负面信息困扰，2019年长租公寓企业接连暴雷，到了2020年初，疫情的到来更成了压倒骆驼（有问题企业）的最后一根稻草。
暴雷的情况在杭州、上海等多地上演，不少人说，P2P的套路被应用到了地产圈。
实际上，很多公司在暴雷前就已有端倪。
以巢客的关联公司杭州适享科技有限公司为例，今年以来，该公司共发生两次法定代表人变更。而本次跑路的长租公寓，多是2018年P2P暴雷后换壳进入长租领域的公司，这些玩家在一开始筹划的，就是什么时候跑路。
九号院智库认为，暴雷企业多存在以下三方面特征：
（1）“高收低租”：喔客、沃客、巢客……这些长租公寓都有一个共同的经营模式——为了抢夺市场，以高价从房东手中收购房源，再以低价出租给租客。这样烧钱模式不可能持续，注定大多数会资金链断裂。
（2）远超租金贷30%警戒线：首先明确一点，租金贷的本质就是金融产品，而且它在一定程度上减轻了租房者的经济压力，但是房屋租赁机构不能以租金贷来牟利，一旦超越警戒线，难免被贴上P2P的标签。
这批浑水摸鱼的企业也引起了监管部门的注意。
2019年12月，住建部、国家发改委等六部门联合发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，规定住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的部分应于2022年年底之前逐步调整到位。
即便如此，“租金贷”乱象仍普遍存在。据了解，除自如等少数头部企业外，市场上大部分企业都存在租金贷比例过高的问题。甚至行业第二的蛋壳在招股书也写道通过租金贷获取的租金预付款，占公司租金收入的80%。
（3）“一短两少”：成立时间短、租期产品与服务投入少。真正的品牌公寓对于产品都有明确而统一的要求，如果看到一个新冒出来的租赁品牌，且基本不投入硬装和软装，还缺乏租期服务，纵然它有数万套房源，其风险指数也是很高的。
说穿了，这些企业都是打着“长租公寓”的旗号做着资金盘的生意，根本不是在长租领域好好经营，而是另一种形式的“庞氏骗局”。
02
洗牌？强者恒强趋势明显
搅局者众多，长租公寓注定寸步难行吗？
从本质上来说，长租公寓是一个重运营的民生属性行业，急功近利者被清洗是很正常的，而真正踏踏实实经营、对行业有敬畏之心的企业，近年来都发展得不错，出现了“强者恒强”的局面。
在长租行业“强者”中，最典型的就是几家头部的分散式长租公寓企业。
以自如为例，作为国内房地产中介巨头链家集团的内部创业项目，在相当长一段时间内，自如都享受着链家提供的房源、门店渠道等资源的帮助，获得的资金、资源的支持力度也都较大。
2011年，“背靠大树”的自如网上线，品质长租的线上化开启；2015年，电子合同全面落地，实现了找房、约看、签约、交租金、预约生活服务、办理退换租的全闭环；2019年底进一步提升了VR看房、视频看房、地图找房、智能推荐等线上技术，这些也成为自如在对抗疫情等突发事件的重要砝码。
占据长租行业头把交椅的自如获得了资本青睐。据媒体报道，2018年1月，自如以40亿元人民币的A轮成为当时长租公寓领域规模最大的一笔融资；2019年，自如B轮融资募集约5亿美元，由泛大西洋资本领投，腾讯、红杉资本、天图资本等跟投；2020年第一季度，软银通过愿景基金向自如投资10亿美元，至此自如估值已达66亿美元。
面对市场波动，坚持精耕细作的企业也更加靠谱。
今年，在租赁市场环境低迷的大背景下，为保障租客、业主权益，长租公寓与业主协商下调租金成为普遍现象。而不少头部长租公寓在协商业主降低租金的同时，最大限度将价格优惠空间落实到租客。
除了自如等分散式的头部长租公寓企业，地产系的长租公寓企业整体表现也较为稳健，并且在长租公寓的赛道上玩出了新花样。
今年7月，由万科开发的泊寓成寿寺项目正式入市，打响了集体土地长租公寓第一枪。目前901套房源已公开面向市场出租，第一批235套房源已于5月下旬租罄。
“地产系+集中式公寓”的双重身份，使得这些长租企业面对行业风险罩上了一层“金钟罩铁布衫”。目前，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等地产系长租公寓企业发展稳健，逐步形成相对稳定的局面。
总的来说，现阶段行业虽然看似风波连连，却不应因个别的“害群之马”而将行业“一棍子打死”。仔细看下来，洗牌只不过是行业的自我调整与净化。而洗牌的结果，是把一些盲目扩张、高收低出的企业淘汰出局，而深耕行业的强者会获得更多的资源，发展也会越来越好。
03
未来？精耕者发挥更大价值
数轮洗牌之后，长租公寓行业正向着理性成熟的方向转变，而头部企业在满足租客需求、补位社区管理、助力城市更新等方面的价值也日益彰显。
首先，是租住体验的升级。长租公寓出现之前，我国房屋租赁市场长期存在“三大错配”——产品错配、服务错配、品质错配。自如的成立，成为房屋租赁市场“三大错配”得以解决的关键标志。
在产品端，长租公寓推出了分租、整租、集中式公寓、业主直租等多元化的租住产品，满足年轻人对租住的品质化需求；服务端自如充分发挥精细化运营能力，配备了管家、保洁、搬家、家修等各类服务，提升了用户的租住体验。
其次，是对社区治理的协助。各长租公寓企业通过对线上化技术的应用及专业的组织运营能力，有效填补了房屋租赁市场治理的空白。
年初疫情期间，各长租机构发挥出了社区治理抓手的作用。自如管家在全国9个城市志愿服务953个街道、9235个社区，对接1205个派出所，4196个警务站，并投入抗疫费用近4亿元；龙湖冠寓接到天津市和平区政府征用函，作为归国留学生隔离点，冠寓团队协助工作人员转送原有在租租户，并进行内部的整理以及整体消毒；朗诗寓也于第一时间启动应急防范预案，确保民宿疫情防控工作有序推进。
再次，是对城市更新和建设上的价值。头部长租公寓企业，正在向城市生活服务的综合运营商转型，长租企业以租住为中心衍生出了服务、智能化等增值服务，既摆脱了相对单一的盈利模式的深度依赖，从多个维度增加长租公寓商业模式上的韧性，也有利于推动中国租房市场从“住有所居”到“品质租住”的升级。
2020年，注定是长租行业变革的一年。不论是分散式还是集中式的长租公寓，都面临着市场的考验。所以对于整个行业而言，九号院智库认为，这一轮的暴雷，促使着长租公寓进一步“二八分化”，有实力的企业经过大浪淘沙的洗礼，也终会获得更大的发展空间。
